En bref : Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location en France métropolitaine ; les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, et les E le 1er janvier 2034. L'interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites : un bail en cours n'est pas annulé, mais le logement devient juridiquement « indécent », ce qui expose le bailleur à une suspension de loyer. Sortir d'une passoire énergétique coûte en moyenne 250 à 550 € par m² pour un gain de deux classes, avec des aides pouvant couvrir jusqu'à 80 % de la facture pour les ménages très modestes.
Le calendrier officiel de l'interdiction de location DPE G et F
Environ 4,8 millions de résidences principales sont classées F ou G en France, dont près de 1,5 million dans le parc locatif privé. Ce sont ces logements que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 retire progressivement du marché de la location. Le calendrier de l'interdiction de location des DPE G et F est inscrit à l'article 160 de cette loi et s'applique par paliers successifs, classe par classe.
Le principe est simple : à chaque échéance, un seuil de performance minimale s'impose pour pouvoir louer. Un logement situé sous ce seuil ne peut plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location tant qu'il n'a pas été rénové.
| Date d'entrée en vigueur | Logements concernés | Seuil de consommation | Territoire |
|---|---|---|---|
| 24 août 2022 | Classes F et G | Gel du loyer (aucune révision, ni à la relocation) | Métropole |
| 1er janvier 2023 | Logements les plus énergivores | Plus de 450 kWh/m²/an (énergie finale) | Métropole |
| 1er janvier 2025 | Classe G | Plus de 420 kWh/m²/an (énergie primaire) | Métropole |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Plus de 330 kWh/m²/an (énergie primaire) | Métropole |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Plus de 250 kWh/m²/an (énergie primaire) | Métropole |
| 2028 / 2031 / 2034 | Classes G, puis F, puis E | Décalage de 3 ans pour G et F | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte |
Deux points de vigilance sur ce calendrier. D'abord, les seuils sont exprimés en énergie primaire et en émissions de gaz à effet de serre : un logement peut basculer en G à cause de son chauffage au fioul même avec une isolation correcte. Ensuite, l'échéance 2028 pour les F arrive plus vite qu'il n'y paraît — un chantier de rénovation globale demande entre 8 et 18 mois entre l'audit, le montage des aides et la réception des travaux.
Les meublés de tourisme intègrent aussi le dispositif
La loi du 19 novembre 2024 visant à réduire les déséquilibres du marché locatif a fermé la principale échappatoire. Les meublés de tourisme nouvellement déclarés en zone tendue doivent respecter un niveau minimal de performance, et l'ensemble du parc devra atteindre la classe D en 2034. Transformer une passoire en location saisonnière n'est donc plus une stratégie de contournement durable.
Ce que « interdit à la location » signifie vraiment
La formule est trompeuse : aucune amende automatique ne tombe, et aucun bail en cours n'est résilié d'office à la date d'échéance. Le mécanisme juridique passe par la notion de décence énergétique, définie par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023.
Concrètement, un logement sous le seuil n'est plus « décent » au sens de la loi de 1989. Les conséquences pour le bailleur sont les suivantes :
- Interdiction de signer un nouveau bail, de renouveler un bail arrivé à terme ou de laisser jouer la reconduction tacite dans les conditions habituelles.
- Le locataire en place peut exiger la réalisation des travaux, par lettre recommandée puis devant la commission départementale de conciliation.
- À défaut d'accord, le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, suspendre ou réduire le loyer, voire suspendre la durée du bail jusqu'à mise en conformité.
- Les allocations logement (APL, ALS) versées en tiers payant peuvent être conservées par la CAF tant que le logement reste indécent.
- La vente reste possible sans restriction : l'interdiction porte sur la location, pas sur la cession.
Trois exceptions existent et méritent d'être connues. Le bailleur échappe à l'obligation lorsque les travaux nécessaires sont impossibles du fait de contraintes architecturales ou patrimoniales (secteur sauvegardé, abords de monument historique), lorsque le refus vient d'une assemblée générale de copropriété opposée aux travaux sur parties communes, ou lorsque le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Ces exceptions doivent être documentées : un simple courrier ne suffit pas devant un tribunal, il faut un avis technique ou une décision d'AG.
Les obligations connexes : audit, DPE collectif, décence
L'interdiction de location des DPE G et F ne circule pas seule. Plusieurs obligations se sont empilées et forment un calendrier parallèle qu'un propriétaire bailleur doit intégrer.
L'audit énergétique réglementaire est exigé lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis avril 2023, et classé E depuis le 1er janvier 2025. Il coûte entre 500 et 1 200 € et propose deux scénarios de travaux chiffrés, dont un permettant d'atteindre au minimum la classe C. Nous détaillons son contenu et ses seuils dans notre guide sur l'obligation d'audit énergétique en 2026.
Le DPE collectif est devenu obligatoire pour toutes les copropriétés à usage principal d'habitation : depuis 2024 pour celles de plus de 200 lots, 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les autres, quelle que soit leur taille. Il conditionne l'élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT) et l'alimentation du fonds travaux.
La révision de la méthode de calcul intervenue en juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m² a fait sortir environ 140 000 petites surfaces de la catégorie passoire. Si votre studio a été diagnostiqué avant cette date, faire refaire le DPE (100 à 250 €) peut suffire à changer de classe sans un euro de travaux. Vérifiez votre attestation sur l'observatoire de l'ADEME avant d'engager un chantier.
Quels travaux pour sortir de la classe G ou F, et à quel prix
Passer de G à E demande en général deux gestes bien choisis ; viser la classe D ou C, plus prudent au regard des échéances 2034, impose une approche globale. L'isolation reste le levier le plus rentable, parce qu'elle réduit le besoin avant de traiter la production de chaleur.
| Poste de travaux | Prix moyen 2026 (fourni-posé) | Gain DPE indicatif | Durée de vie |
|---|---|---|---|
| Isolation des combles perdus (soufflage, R ≥ 7) | 20 à 50 €/m² | 1 classe | 30 à 40 ans |
| Isolation des rampants sous toiture | 50 à 90 €/m² | 1 classe | 30 ans |
| Isolation des murs par l'intérieur (ITI) | 50 à 110 €/m² | 1 classe | 30 ans |
| Isolation des murs par l'extérieur (ITE) | 120 à 220 €/m² | 1 à 2 classes | 40 ans |
| Isolation du plancher bas / cave | 25 à 55 €/m² | 0,5 classe | 35 ans |
| Remplacement des menuiseries (double vitrage 4/16/4 argon) | 550 à 950 €/fenêtre | 0,5 à 1 classe | 25 à 30 ans |
| Pompe à chaleur air/eau en remplacement du fioul | 12 000 à 18 000 € | 2 classes | 17 ans |
| VMC hygroréglable type B | 1 200 à 2 500 € | Sécurise la qualité de l'air | 20 ans |
Pour un appartement de 60 m² classé G, un bouquet cohérent (ITI sur les murs de façade, menuiseries, VMC, radiateurs pilotés) revient à 14 000-22 000 € et permet généralement d'atteindre D. Pour une maison de 100 m² chauffée au fioul, comptez 45 000 à 75 000 € pour une rénovation globale performante — un ordre de grandeur que nous détaillons poste par poste dans notre simulation de budget d'isolation pour 100 m².
Deux erreurs coûtent cher. La première consiste à isoler sans traiter les ponts thermiques : jonctions plancher-façade, appuis de fenêtre, coffres de volets roulants peuvent représenter jusqu'à 25 % des déperditions d'une maison déjà isolée, et le DPE le sanctionne. La seconde consiste à choisir un isolant sur son seul prix au mètre carré : à épaisseur égale, un matériau de lambda 0,032 W/m.K performe 25 % mieux qu'un lambda 0,040, ce qui compte quand les combles ou les murs limitent l'épaisseur disponible. Le choix du lambda conditionne directement la résistance thermique atteinte, donc le nombre de classes gagnées.
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Les aides financières mobilisables en 2026
Le financement conditionne la faisabilité. Les dispositifs se cumulent, à condition de respecter deux règles absolues : faire appel à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et déposer les demandes avant la signature des devis.
- MaPrimeRénov' Parcours accompagné : réservé aux rénovations d'ampleur avec au moins deux sauts de classe et l'accompagnement obligatoire d'un Mon Accompagnateur Rénov'. L'assiette de travaux subventionnables monte jusqu'à 70 000 € HT pour quatre sauts de classe, avec un taux de prise en charge de 80 % pour les ménages très modestes, 60 % pour les modestes, 45 % pour les intermédiaires et 30 % pour les revenus supérieurs. Une bonification de 10 % s'applique à la sortie de passoire F ou G.
- MaPrimeRénov' par geste : de 15 à 25 €/m² pour l'isolation des murs, 7 à 25 €/m² pour les combles et planchers, selon la catégorie de revenus. Attention, ce parcours est fermé aux logements classés F et G depuis 2025 pour les gestes d'isolation seuls dans plusieurs configurations — vérifiez votre éligibilité avant d'engager.
- Certificats d'économie d'énergie (CEE) : entre 10 et 25 €/m² pour l'isolation, cumulables avec MaPrimeRénov'. Les offres à un euro symbolique ont disparu, mais les primes restent significatives ; nous faisons le point sur ce qui les a remplacées dans notre analyse de la fin de l'isolation à 1 euro.
- Éco-prêt à taux zéro : jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale, sans condition de ressources, cumulable avec MaPrimeRénov'. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
- TVA à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique et les prestations induites, pour les logements achevés depuis plus de deux ans.
- Aides locales : régions, départements et intercommunalités abondent fréquemment de 500 à 5 000 € supplémentaires. Ces subventions sont mal connues et souvent non consommées ; le détail des dispositifs figure dans notre panorama des aides locales à l'isolation.
Côté fiscalité locative, le dispositif Loc'Avantages ouvre une réduction d'impôt de 15 % à 65 % des revenus fonciers selon le niveau de décote du loyer et le recours à l'intermédiation locative — un levier pertinent pour amortir des travaux sur un bien conservé. En revanche, le doublement du plafond de déficit foncier à 21 400 € réservé aux travaux de sortie de passoire s'est éteint fin 2025 : le plafond de droit commun de 10 700 € s'applique de nouveau.
Les enveloppes budgétaires de l'Anah étant régulées par quotas annuels, déposer un dossier en début d'année offre statistiquement de meilleures chances qu'en septembre.
Rénover, vendre ou changer d'usage : arbitrer avant l'échéance
Le calcul est patrimonial autant que réglementaire. Un logement classé F ou G se vend aujourd'hui avec une décote moyenne de 4 % à 18 % selon les régions — l'écart le plus fort concerne les maisons en zones détendues, où l'acquéreur intègre le coût des travaux dans son offre. Vendre en l'état revient donc souvent à financer la rénovation… au profit de l'acheteur.
Trois scénarios structurent la décision :
- Rénover et conserver : pertinent si le bien est en zone tendue, si la rentabilité brute dépasse 4 % et si l'assiette d'aides couvre au moins 40 % du chantier. Le loyer redevient révisable dès la sortie de la classe F, ce qui compense une partie de l'investissement.
- Vendre avant l'échéance : logique pour un bien isolé dans une copropriété bloquée, où les travaux dépendent d'une AG hostile. Anticiper 2028 permet de vendre avant l'afflux de biens F qui arrivera mécaniquement sur le marché en 2027.
- Changer d'usage : bail mobilité, location à un étudiant en résidence secondaire, occupation personnelle. Ces solutions repoussent le problème sans le résoudre, et se ferment progressivement.
Sur le plan méthodologique, commencez toujours par l'audit énergétique avant tout devis. Il hiérarchise les gestes, chiffre les scénarios et sert de pièce justificative pour l'Anah. Puis validez la cohérence des matériaux : dans une maison ancienne à murs perspirants (pierre, pan de bois, terre), un isolant biosourcé comme la fibre de bois ou le chanvre gère mieux la vapeur d'eau qu'un panneau synthétique, comme l'explique notre comparatif des isolants biosourcés. À l'inverse, en soubassement ou en sol, les isolants synthétiques PSE et PUR restent souvent le meilleur compromis épaisseur/performance.
Enfin, gardez une trace écrite de tout : DPE, audit, devis, factures, attestations RGE, procès-verbaux d'AG. En cas de contentieux avec un locataire sur la décence énergétique, la charge de la preuve pèse sur le bailleur.
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Questions fréquentes
Puis-je continuer à louer un logement classé G si le bail a été signé avant 2025 ?
Oui, le bail en cours reste valable et n'est pas résilié automatiquement. En revanche, le logement est juridiquement indécent : le locataire peut exiger des travaux et saisir le juge, qui peut ordonner leur réalisation sous astreinte, suspendre le loyer ou geler la durée du bail. Vous ne pourrez pas non plus renouveler ce bail à son terme ni le reconduire tacitement dans les mêmes conditions sans avoir rénové.
Le calendrier de l'interdiction de location des DPE G et F peut-il être reporté ?
Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 reste en vigueur : G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Des aménagements ont été votés à la marge, notamment la révision du calcul du DPE pour les logements de moins de 40 m² et les exceptions liées aux contraintes architecturales ou aux refus d'assemblée générale. Miser sur un report global serait risqué : les travaux d'une rénovation d'ampleur demandent 8 à 18 mois.
Combien coûte la sortie d'une passoire énergétique et quelles aides puis-je obtenir ?
Comptez 250 à 550 € par m² pour un gain de deux classes, soit environ 25 000 à 55 000 € pour une maison de 100 m². MaPrimeRénov' Parcours accompagné finance jusqu'à 80 % d'une assiette de 70 000 € HT pour les ménages très modestes, avec une bonification de 10 % pour la sortie de passoire F ou G. S'y ajoutent les CEE (10 à 25 €/m² d'isolant), l'éco-PTZ jusqu'à 50 000 € sans intérêt et la TVA à 5,5 %, à condition de passer par une entreprise certifiée RGE.