En bref : Un logement classé F ou G au DPE est une passoire thermique : depuis le 1er janvier 2025, les biens en classe G ne peuvent plus être mis en location, et les F suivront au 1er janvier 2028. Pour sortir d'une passoire thermique DPE F ou G en 2026, il faut viser un gain d'au moins deux classes énergétiques, ce qui passe presque toujours par l'isolation de l'enveloppe (toiture, murs, plancher) couplée à un changement de système de chauffage. Comptez 400 à 700 €/m² pour une rénovation d'ampleur, soit 40 000 à 70 000 € pour une maison de 100 m², dont 30 à 90 % peuvent être couverts par les aides selon vos revenus.
Passoire thermique : ce que signifie vraiment un DPE F ou G
La France compte environ 4,8 millions de résidences principales classées F ou G, soit près de 15 % du parc de logements. Dans le parc locatif privé, la proportion grimpe à plus de 17 %, avec une surreprésentation des petites surfaces et des immeubles construits avant 1948.
Le Diagnostic de Performance Énergétique attribue une étiquette de A à G selon deux critères simultanés : la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an). C'est toujours le plus mauvais des deux qui détermine la classe finale. Un logement bien isolé mais chauffé au fioul peut donc rester bloqué en F à cause du seul critère carbone.
Les seuils exacts des classes F et G
- Classe F : consommation entre 330 et 420 kWh/m²/an, ou émissions entre 70 et 100 kg CO₂/m²/an.
- Classe G : consommation supérieure à 420 kWh/m²/an, ou émissions supérieures à 100 kg CO₂/m²/an.
- Un logement dépassant 450 kWh/m²/an d'énergie finale est considéré comme indécent depuis 2023 et ne peut plus être loué, quelle que soit son étiquette affichée.
Le DPE est valide 10 ans. Ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 sont périmés depuis le 31 décembre 2024 : si vous vous appuyez encore sur un vieux diagnostic, votre classement réel est probablement différent. Depuis juillet 2024, la méthode de calcul a d'ailleurs été corrigée pour les logements de moins de 40 m², ce qui a fait sortir plusieurs dizaines de milliers de studios du statut de passoire.
Pourquoi le F et le G coûtent si cher au quotidien
Une maison de 100 m² classée G consomme facilement 45 000 kWh par an, soit 3 500 à 5 000 € de chauffage selon l'énergie. La même maison passée en C tombe autour de 12 000 kWh, soit 900 à 1 400 €. L'écart annuel dépasse souvent 2 500 €, avant même de parler de confort ou de valeur patrimoniale.
À cela s'ajoute la décote à la revente. Les études notariales situent la moins-value d'un bien F ou G entre 10 et 20 % par rapport à un logement équivalent classé D, avec des écarts encore plus marqués sur les marchés tendus.
Le calendrier légal 2026-2034 : ce que vous risquez sans travaux
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier d'interdiction progressive à la location. En 2026, vous êtes déjà dans la deuxième phase de ce compte à rebours.
| Échéance | Classe concernée | Conséquence | Logements visés (France métropolitaine) |
|---|---|---|---|
| Août 2022 | F et G | Gel des loyers : plus aucune révision ni réévaluation entre deux locataires | ~4,8 millions |
| Janvier 2023 | > 450 kWh/m²/an | Interdiction de mise en location (critère de décence) | ~90 000 |
| 1er janvier 2025 | G | Interdiction de nouvelle mise en location ou de renouvellement de bail | ~600 000 logements loués |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location | ~1,2 million de logements loués |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location | ~2,6 millions de logements loués |
Attention à une confusion fréquente : l'interdiction porte sur la mise en location, pas sur l'occupation ni sur la vente. Vous pouvez continuer d'habiter votre logement G, et vous pouvez le vendre. En revanche, un bail signé après l'échéance devient contestable : le locataire peut saisir le juge pour exiger les travaux, obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.
En outre-mer, le calendrier est décalé : interdiction des G au 1er janvier 2028 et des F au 1er janvier 2031.
Vente : l'audit énergétique est obligatoire
Depuis avril 2023, la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de fournir un audit énergétique réglementaire dès la première visite. Cette obligation a été étendue aux logements classés E en 2025, et concernera les D à partir de 2034. L'audit coûte entre 500 et 1 200 € et propose deux scénarios de travaux chiffrés, dont un permettant d'atteindre au minimum la classe B. Pour comprendre le contenu exact du document et qui peut le réaliser, consultez notre guide sur l'obligation d'audit énergétique en 2026.
Les travaux qui font réellement gagner des classes DPE
Sortir du F ou du G ne se joue pas sur un geste isolé. Changer uniquement les fenêtres d'une maison non isolée fait gagner 5 à 10 % de consommation : insuffisant pour changer de classe. La logique est toujours la même : traiter l'enveloppe d'abord, le système de chauffage ensuite.
1. La toiture : le meilleur rapport gain/prix
Jusqu'à 30 % des déperditions d'une maison ancienne passent par le toit. L'isolation de combles perdus par soufflage de ouate de cellulose ou de laine minérale coûte 25 à 60 €/m² posé pour atteindre R ≥ 7 m².K/W. C'est le chantier le plus rentable du marché, souvent amorti en 4 à 6 ans. Pour des combles aménagés, l'isolation des rampants monte à 60 à 120 €/m².
2. Les murs : le poste le plus structurant
Les murs représentent 20 à 25 % des pertes. Deux stratégies :
- Isolation thermique par l'extérieur (ITE) : 130 à 250 €/m², conserve la surface habitable, traite les ponts thermiques et protège le bâti. C'est la solution la plus performante, mais elle modifie l'aspect de la façade et nécessite une déclaration préalable en mairie.
- Isolation par l'intérieur (ITI) : 50 à 110 €/m², moins chère et réalisable pièce par pièce, mais elle réduit la surface de 6 à 12 cm par mur et laisse subsister des ponts thermiques aux jonctions.
Le choix de l'isolant compte autant que l'épaisseur. Un lambda de 0,032 W/m.K permet d'atteindre la même résistance thermique avec 20 % d'épaisseur en moins qu'un lambda de 0,040 : de quoi arbitrer entre PSE et polyuréthane, ou opter pour des isolants biosourcés si le confort d'été et la gestion de l'humidité sont prioritaires.
3. Le plancher bas, les menuiseries et la ventilation
L'isolation d'un plancher sur cave ou vide sanitaire coûte 25 à 60 €/m² et fait gagner 7 à 10 % de consommation, pour un chantier rapide et peu invasif. Le remplacement des menuiseries (400 à 900 € par fenêtre en double vitrage performant, 700 à 1 300 € en triple vitrage) améliore surtout le confort. Enfin, une VMC hygroréglable (800 à 1 800 €) ou double flux (4 000 à 8 000 €) devient indispensable dès que le bâti est rendu étanche : sans elle, l'humidité s'accumule et dégrade les isolants.
4. Le chauffage : le levier carbone
Remplacer une chaudière fioul ou un convecteur électrique ancien par une pompe à chaleur air/eau (12 000 à 18 000 € posée) fait souvent basculer une ou deux classes d'un coup, précisément parce que le DPE sanctionne les émissions de CO₂. Mais installez-la après l'isolation : une PAC dimensionnée sur un bâti non isolé sera surpuissante, plus chère et moins efficace.
Budget réel : combien coûte une sortie de passoire thermique
Voici les ordres de grandeur constatés en 2026 pour une maison individuelle de 100 m² partant de la classe F ou G, avec le gain moyen observé par poste.
| Poste de travaux | Prix moyen posé (2026) | Budget maison 100 m² | Gain DPE indicatif | Économie annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Combles perdus (soufflage, R=7) | 25 à 60 €/m² | 2 000 à 4 500 € | +0,5 à 1 classe | 400 à 700 € |
| Isolation des murs par l'intérieur | 50 à 110 €/m² | 6 000 à 13 000 € | +1 classe | 450 à 800 € |
| Isolation des murs par l'extérieur | 130 à 250 €/m² | 16 000 à 30 000 € | +1 à 1,5 classe | 600 à 1 000 € |
| Plancher bas sur cave | 25 à 60 €/m² | 2 000 à 5 000 € | +0,5 classe | 200 à 400 € |
| Menuiseries double vitrage (12 unités) | 400 à 900 €/fenêtre | 5 500 à 11 000 € | +0,5 classe | 200 à 350 € |
| Pompe à chaleur air/eau + VMC | — | 14 000 à 24 000 € | +1 à 2 classes | 900 à 1 800 € |
| Rénovation d'ampleur complète (G → C) | 400 à 700 €/m² | 40 000 à 70 000 € | +3 à 4 classes | 2 200 à 3 500 € |
Ces montants incluent la main-d'œuvre, qui pèse 40 à 60 % du total selon les postes, ainsi que les échafaudages et la dépose des anciens matériaux pour l'ITE. Ajoutez 5 à 15 % pour les finitions intérieures (bandes, peinture, plinthes) après une isolation par l'intérieur : elles sont rarement comprises dans les devis d'isolation. Pour un chiffrage poste par poste sur une surface équivalente, notre simulation détaillée du budget d'isolation pour une maison de 100 m² donne les fourchettes complètes.
Les écarts entre artisans atteignent couramment 30 à 40 % sur un même chantier d'ITE, à prestation identique. Sur un budget de 25 000 €, cela représente 8 000 € d'écart.
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Les aides financières 2026 pour sortir du F ou G
C'est le point décisif : une rénovation d'ampleur bien montée peut voir 30 à 90 % de son coût pris en charge. Toutes les aides publiques imposent de passer par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) dans le domaine concerné.
MaPrimeRénov' parcours accompagné
C'est le dispositif central pour les passoires thermiques. Il finance un bouquet de travaux permettant un gain minimum de deux classes, avec obligation d'inclure au moins deux gestes d'isolation et de passer par un Mon Accompagnateur Rénov' agréé (dont la prestation, 800 à 2 000 €, est elle-même subventionnée).
- Plafonds de travaux éligibles : 40 000 € HT pour un gain de 2 classes, 55 000 € pour 3 classes, 70 000 € pour 4 classes ou plus.
- Taux de prise en charge : environ 80 % pour les ménages très modestes, 60 % pour les modestes, 45 % pour les intermédiaires et 10 % pour les revenus supérieurs.
- Bonus sortie de passoire : +10 % lorsque le logement quitte les classes F ou G pour atteindre au moins la classe D.
- Écrêtement : le cumul de toutes les aides publiques est plafonné à 100 % de la dépense pour les très modestes, 80 % pour les modestes.
Concrètement, un ménage modeste réalisant 50 000 € de travaux avec un gain de 3 classes depuis une étiquette G peut percevoir de l'ordre de 30 000 à 35 000 € d'aide. Les enveloppes budgétaires étant révisées chaque année et pouvant faire l'objet de suspensions temporaires, vérifiez les montants en vigueur sur France Rénov' avant de signer un devis.
Les dispositifs complémentaires
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale, 30 000 € pour un bouquet de trois travaux ou plus, cumulable avec MaPrimeRénov'.
- TVA à 5,5 % : applicable automatiquement sur les travaux d'amélioration énergétique et les prestations associées, dans les logements achevés depuis plus de deux ans.
- Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, de 8 à 25 €/m² sur l'isolation selon vos revenus. Elles ont remplacé les offres à un euro, dont nous détaillons les alternatives actuelles.
- Exonération de taxe foncière : jusqu'à 100 % pendant 3 ans, sur délibération de votre commune.
- Aides locales : régions, départements et intercommunalités abondent fréquemment de 1 000 à 10 000 € supplémentaires. Notre panorama des subventions régionales et départementales 2026 recense les dispositifs par territoire.
Un point de vigilance : les devis doivent être signés après le dépôt de la demande d'aide. Un chantier commencé avant l'accord fait perdre l'intégralité du financement.
Méthode en 6 étapes pour sortir d'une passoire thermique DPE F ou G en 2026
- Faites établir un DPE à jour (150 à 300 €) par un diagnostiqueur certifié. Sans point de départ fiable, aucun scénario de travaux n'est exploitable.
- Commandez un audit énergétique (500 à 1 200 €). Il hiérarchise les travaux, chiffre deux scénarios et conditionne l'accès au parcours accompagné. Son coût est partiellement subventionné.
- Contactez un conseiller France Rénov' (service public gratuit) pour valider votre éligibilité et votre plan de financement avant tout engagement.
- Consultez au moins trois entreprises RGE et exigez des devis détaillés mentionnant la résistance thermique R, l'épaisseur, le lambda de l'isolant et la marque des produits. Un devis qui indique seulement « isolation combles » n'est pas comparable.
- Respectez l'ordre technique : enveloppe (toiture, murs, plancher), puis étanchéité et ventilation, puis système de chauffage dimensionné sur les besoins réels après travaux.
- Faites contrôler le résultat par un nouveau DPE après réception. C'est ce document qui prouve la sortie du statut de passoire et débloque le versement du solde des aides.
Comptez 8 à 18 mois entre le premier diagnostic et la fin du chantier pour une rénovation d'ampleur : instruction des dossiers d'aides (2 à 4 mois), délais des entreprises et aléas de chantier. Si votre bien est loué et classé G, ce calendrier est déjà contraint ; s'il est classé F, l'échéance de janvier 2028 laisse peu de marge pour attendre.
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Questions fréquentes
Puis-je encore habiter ou vendre un logement classé F ou G en 2026 ?
Oui. L'interdiction issue de la loi Climat et Résilience porte uniquement sur la mise en location : occuper son propre logement ou le vendre reste parfaitement légal. En revanche, la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de fournir un audit énergétique réglementaire dès la première visite, et la décote observée sur le prix de vente atteint 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent classé D.
Combien de classes faut-il gagner pour ne plus être une passoire thermique ?
Il faut atteindre au minimum la classe E pour sortir du statut de passoire, soit un gain d'une classe depuis un F et de deux classes depuis un G. Mais viser E est un mauvais calcul : les logements classés E seront à leur tour interdits à la location au 1er janvier 2034. Visez la classe D au minimum, idéalement C, ce qui correspond au gain de deux à trois classes exigé par MaPrimeRénov' parcours accompagné et déclenche le bonus sortie de passoire de 10 %.
Quel budget prévoir pour passer d'un DPE G à un DPE C ?
Pour une maison individuelle de 100 m², une rénovation d'ampleur permettant de passer de G à C coûte entre 40 000 et 70 000 € TTC, soit 400 à 700 €/m². Ce montant couvre l'isolation de la toiture, des murs et du plancher bas, le remplacement des menuiseries, une ventilation adaptée et un système de chauffage décarboné. Selon vos revenus, les aides publiques peuvent en couvrir 30 à 90 %, avec un reste à charge fréquemment situé entre 8 000 et 35 000 €.
Mon locataire peut-il m'obliger à faire les travaux si mon logement est classé G ?
Oui. Un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection pour exiger la réalisation des travaux. Le juge peut ordonner leur exécution sous astreinte, prononcer une réduction ou une suspension du loyer, et accorder des dommages et intérêts. Le loyer d'un bien F ou G reste par ailleurs gelé : aucune révision ni réévaluation entre deux locataires n'est possible.