En bref : Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est interdit à la location en France métropolitaine, et les logements F suivront au 1er janvier 2028. Pour remettre un bien sur le marché locatif, comptez 25 000 à 80 000 € de travaux selon la surface et l'état du bâti, avec un gain de deux classes DPE minimum. MaPrimeRénov' parcours accompagné prend en charge 30 à 80 % de la dépense, dans la limite de 70 000 € de travaux subventionnables.
Ce que la loi impose vraiment aux bailleurs
Votre logement est classé F ou G et vous vous demandez si vous devez encore louer, vendre ou rénover ? La réponse dépend d'un calendrier précis, inscrit dans la loi Climat et Résilience, qui exclut progressivement les passoires thermiques du parc locatif.
Le critère de décence énergétique s'ajoute aux critères classiques de décence (surface, sécurité, équipements). Un logement non conforme reste habitable, mais il n'est plus louable légalement : le bailleur ne peut plus signer de nouveau bail, ni renouveler, ni reconduire tacitement le contrat existant.
Le calendrier à retenir
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (les G les plus énergivores).
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement classé G.
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E.
À cela s'ajoute le gel des loyers : depuis août 2022, un bien classé F ou G ne peut plus faire l'objet d'une révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, ni d'une réévaluation au renouvellement du bail. Sur trois ou quatre ans, la perte de rendement devient sensible.
Les baux en cours et les cas particuliers
Un bail signé avant l'entrée en vigueur de l'interdiction continue de produire ses effets. En revanche, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge pour exiger des travaux, avec à la clé une suspension ou une réduction de loyer, voire la consignation des sommes.
Les logements situés en copropriété bénéficient d'aménagements lorsque les travaux relèvent des parties communes et que l'assemblée générale n'a pas encore voté le programme : un bailleur de bonne foi qui justifie de ses démarches dispose d'un délai supplémentaire. Les logements protégés au titre des monuments historiques ou des règles d'urbanisme locales peuvent également faire l'objet d'une dérogation lorsque l'isolation par l'extérieur est refusée.
Étape 1 : diagnostiquer avant de dépenser
Première erreur des bailleurs : commander des devis avant d'avoir compris pourquoi le logement consomme. Un DPE ne dit pas quoi faire, il donne une étiquette. C'est l'audit énergétique qui construit la stratégie.
DPE, audit énergétique : deux outils différents
Le DPE (150 à 300 €) attribue une classe de A à G en croisant la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Il est valable dix ans et constitue la référence juridique pour la location.
L'audit énergétique réglementaire (500 à 1 000 €, souvent réduit à 300–500 € grâce aux aides) va plus loin : il modélise le bâti poste par poste et propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés, dont un permettant d'atteindre la classe B ou C. Il est obligatoire à la vente d'une maison ou d'un immeuble monopropriété classé F ou G, et il conditionne l'accès aux aides à la rénovation d'ampleur. Pour comprendre dans quels cas il devient incontournable, consultez notre point complet sur l'obligation d'audit énergétique en 2026.
Repérer les vraies fuites
Sur une maison individuelle mal isolée, la répartition des déperditions est assez stable : 25 à 30 % par la toiture, 20 à 25 % par les murs, 10 à 15 % par les fenêtres, 7 à 10 % par les planchers bas, et 20 à 25 % par le renouvellement d'air et les ponts thermiques, ces zones où l'isolation est interrompue.
Une caméra thermique (comptez 150 à 400 € pour une inspection, parfois incluse dans l'audit) et un test d'infiltrométrie permettent de hiérarchiser. Sur un appartement, les leviers sont plus limités : menuiseries, ventilation, système de chauffage et éventuellement isolation des murs donnant sur l'extérieur.
Rénover une passoire thermique pour la location : le guide des travaux prioritaires
La règle qui structure tout chantier : on traite d'abord l'enveloppe, ensuite le système de chauffage, et on n'oublie jamais la ventilation. Installer une pompe à chaleur dans une maison non isolée revient à surdimensionner l'équipement et à décevoir sur la facture. Cet ordre logique est détaillé dans notre article sur les travaux par lesquels commencer une rénovation globale.
L'ordre des opérations
- Combles et toiture : meilleur rapport gain/coût, souvent 20 à 30 % d'économie sur la facture de chauffage.
- Murs : par l'extérieur si le bâti et l'urbanisme le permettent, par l'intérieur sinon.
- Planchers bas : cave, vide sanitaire, garage.
- Menuiseries : double vitrage performant (Uw ≤ 1,3 W/m².K) avec traitement des coffres de volets roulants.
- Ventilation : VMC hygroréglable B ou double flux, indispensable après étanchéification.
- Chauffage et eau chaude : pompe à chaleur, chaudière biomasse, chauffe-eau thermodynamique.
Le choix de l'isolant compte autant que l'épaisseur. Un lambda de 0,032 W/m.K permet d'atteindre la même résistance thermique avec 15 % d'épaisseur en moins qu'un lambda de 0,038 — un argument décisif en isolation intérieure où chaque centimètre est de la surface locative perdue. Notre guide sur la conductivité thermique lambda détaille comment lire ces valeurs, et les isolants biosourcés offrent un confort d'été supérieur, décisif pour les logements sous combles.
Comparatif des scénarios de rénovation
| Scénario | Travaux inclus | Coût indicatif (maison 100 m²) | Gain DPE | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|---|
| Mono-geste ciblé | Combles perdus + VMC hygro B | 3 000 – 6 000 € | 0 à 1 classe | Rapide, peu coûteux, rentable en 4 ans | Insuffisant pour sortir de la classe G |
| Bouquet enveloppe | Combles + murs (ITI) + menuiseries + VMC | 28 000 – 45 000 € | 2 classes | Sort du statut de passoire, éligible aux aides d'ampleur | Perte de 5 à 8 m² habitables en ITI |
| Rénovation d'ampleur ITE | Combles + ITE + menuiseries + VMC + PAC | 55 000 – 85 000 € | 3 à 4 classes | Traite les ponts thermiques, ravalement inclus, valorise le bien | Investissement lourd, déclaration préalable obligatoire |
| Appartement (60 m²) | Menuiseries + murs extérieurs + VMC + chauffage | 15 000 – 30 000 € | 1 à 3 classes | Chantier court (4 à 8 semaines) | Dépend des votes en copropriété pour l'enveloppe |
Prix des postes au détail (2026)
- Isolation de combles perdus par soufflage : 20 à 50 €/m²
- Isolation de rampants sous toiture : 50 à 90 €/m²
- Isolation des murs par l'intérieur : 50 à 100 €/m²
- Isolation thermique par l'extérieur : 110 à 220 €/m² selon la finition
- Isolation de plancher bas : 25 à 55 €/m²
- Fenêtre double vitrage PVC posée : 500 à 900 € l'unité
- VMC hygroréglable B : 1 500 à 3 000 € ; VMC double flux : 4 500 à 9 000 €
- Pompe à chaleur air/eau : 11 000 à 18 000 € ; chaudière à granulés : 15 000 à 25 000 €
Tous ces travaux doivent être confiés à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour ouvrir droit aux aides. Vérifiez la validité de la qualification à la date de signature du devis, pas seulement à la date des travaux.
Budget 2026 et aides mobilisables par un propriétaire bailleur
Contrairement à une idée reçue, les bailleurs ne sont pas exclus des dispositifs publics. Ils accèdent à MaPrimeRénov' dans la limite de trois logements mis en location, en contrepartie d'un engagement de location de six ans et d'un plafonnement du loyer.
MaPrimeRénov' parcours accompagné
C'est le dispositif central pour une passoire thermique. Il impose un gain minimum de deux classes DPE, l'accompagnement obligatoire par un Accompagnateur Rénov' agréé et le traitement d'au moins deux gestes d'isolation.
- Plafond de travaux : 40 000 € (gain de 2 classes), 55 000 € (3 classes), 70 000 € (4 classes ou plus).
- Taux de prise en charge : 80 % pour les ménages très modestes, 60 % modestes, 45 % intermédiaires, 30 % supérieurs — le revenu pris en compte étant celui du propriétaire.
- Bonus de sortie de passoire : majoration de 10 % lorsque le logement quitte les classes F ou G pour atteindre au minimum la classe D.
- L'accompagnement (Mon Accompagnateur Rénov') est financé jusqu'à 2 000 €, porté à 4 000 € dans certaines situations.
Le cumul de l'ensemble des aides publiques est écrêté : il ne peut pas dépasser 100 % de la dépense, ni 90 % pour un ménage très modeste selon les cas. Sur le parcours par gestes, l'isolation reste soutenue mais l'obtention d'aides substantielles passe désormais par une logique de bouquet, comme l'explique notre analyse des alternatives à l'isolation à 1 euro.
Les autres leviers financiers
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 30 000 € pour un bouquet de trois travaux et 50 000 € pour une rénovation performante, remboursable sur 20 ans, cumulable avec MaPrimeRénov'.
- CEE (Certificats d'économies d'énergie) : versés par les fournisseurs d'énergie, de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers selon la surface et la zone climatique.
- TVA à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique et les prestations induites (électricité, plâtrerie, finitions liées).
- Déduction fiscale : les travaux d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, et le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
- Dispositif Loc'Avantages : réduction d'impôt de 15 à 65 % des loyers en échange d'un loyer inférieur au marché.
Les collectivités complètent souvent ces aides par des primes locales cumulables, parfois de 1 000 à 5 000 € : notre panorama des subventions régionales et départementales vous indique où chercher. Pour un chiffrage global sur une maison type, consultez également notre simulation de budget isolation pour 100 m².
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Reste à charge : un exemple chiffré
Maison de 95 m² classée G, propriétaire aux revenus intermédiaires. Programme : isolation des combles, ITE, remplacement des menuiseries, VMC hygro B et pompe à chaleur air/eau. Coût total : 62 000 € TTC. MaPrimeRénov' parcours accompagné avec gain de 4 classes (G vers C) : 45 % de 62 000 € plafonnés à 70 000 €, soit 27 900 €, majorés du bonus sortie de passoire. Après CEE (environ 3 500 €) et aide régionale (2 000 €), le reste à charge s'établit autour de 25 000 €, finançable par un éco-PTZ sur 15 ans.
Étape finale : refaire le DPE et sécuriser la relocation
Les travaux terminés, rien n'est acquis tant qu'un nouveau DPE n'a pas été établi. Faites-le réaliser par un diagnostiqueur certifié après la réception du chantier, factures et fiches techniques des matériaux en main : les caractéristiques réelles des isolants posés (résistance thermique R, épaisseur, lambda) améliorent nettement le résultat par rapport aux valeurs par défaut.
Le calendrier réaliste d'un chantier
- Audit énergétique et sélection des scénarios : 3 à 6 semaines.
- Devis, dépôt de la demande d'aide et accord de subvention : 2 à 3 mois — ne signez jamais de devis engageant avant l'accord.
- Autorisations d'urbanisme pour l'ITE ou le changement de menuiseries : 1 à 2 mois d'instruction.
- Travaux : 6 à 12 semaines pour une rénovation d'ampleur en maison.
- Nouveau DPE, solde des aides et remise en location : 4 à 8 semaines.
Prévoyez donc 9 à 14 mois entre la décision et la relocation. Pour un bien classé F visé par l'échéance de 2028, l'engagement des démarches en 2026 laisse une marge confortable ; attendre 2027 expose à une saturation des artisans RGE et à une hausse des prix.
Valoriser le bien après travaux
Un logement passé de G à C se reloue plus vite et échappe au gel des loyers. La valeur verte mesurée par les notaires montre un écart de prix de 5 à 15 % entre un bien classé D et un bien classé F ou G selon les régions. Mentionnez la nouvelle étiquette dans l'annonce, joignez le DPE et les factures : c'est un argument de négociation face aux locataires attentifs aux charges.
Conservez l'ensemble des justificatifs pendant au moins six ans : engagement de location, factures RGE, attestations de fin de travaux et DPE. En cas de contrôle sur les aides perçues ou de litige avec un locataire, ce dossier constitue votre seule protection. Ce guide pour rénover une passoire thermique destinée à la location n'a de valeur que s'il aboutit à des devis comparés : les écarts entre entreprises dépassent fréquemment 30 % sur un même lot de travaux.
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Questions fréquentes
Puis-je continuer à louer un logement classé G en 2026 ?
Non pour un nouveau bail : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent et ne peut plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite en France métropolitaine. Les baux signés avant cette date se poursuivent, mais le locataire peut exiger des travaux devant le juge et obtenir une réduction de loyer.
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique de 100 m² ?
Comptez 28 000 à 45 000 € pour un bouquet enveloppe (combles, murs par l'intérieur, menuiseries, ventilation) permettant un gain de deux classes, et 55 000 à 85 000 € pour une rénovation d'ampleur avec isolation par l'extérieur et pompe à chaleur, qui fait gagner trois à quatre classes. Après aides, le reste à charge se situe généralement entre 40 et 60 % du montant selon les revenus du propriétaire.
Un propriétaire bailleur a-t-il droit à MaPrimeRénov' ?
Oui, dans la limite de trois logements mis en location. Le bailleur s'engage à louer le bien en résidence principale pendant six ans et à respecter un plafond de loyer. Le taux d'aide dépend de ses propres revenus fiscaux, de 30 % pour les ménages supérieurs à 80 % pour les très modestes, sur une assiette de travaux plafonnée à 70 000 € en cas de gain de quatre classes.
Quels travaux font gagner le plus de classes au DPE ?
L'isolation de la toiture combinée au changement du système de chauffage produit le saut le plus important, souvent deux à trois classes à elle seule. L'isolation par l'extérieur ajoute une classe supplémentaire en traitant les ponts thermiques. Le remplacement des seules fenêtres fait rarement gagner plus d'une demi-classe et ne suffit jamais à sortir un logement de la catégorie des passoires thermiques.